賃貸経営の赤字から抜け出すために不動産業者３社、コンサル５社、セミナー講師３人に相談して奮闘したけど解決できず、「もう自己破産して終わりにしよう、、、」と考えていたが、個別相談を受けて「解決できた！」「自己破産しなくてすんだ！」「売却もできた！」というかたの声をお届けします。
個別相談を受けたきっかけは何でしたか？
電気メーカーに勤めて２８年、突然会社から「早期退職したらどうか」と言われました。
自分には関係ないと思っていたまさかのリストラの悲劇にあってしまったのです、、、
年齢は５０歳、再就職は無理だろうと思い必死に抵抗しましたが、上司に説得され結局は退職することが決まりました。
「これからどうしよう、、、」と考えていた時に、「マンション経営で安定収入を！」というコラムを見てマンション経営について調べ、いざ、不動産屋に行きました。
不動産屋の開口一番
「退職したら収入がなくなるので銀行融資は借りられない。マンション経営をするなら今から退職するまでの期間しかない。」
確かに、、、
早くしないと、、、
子供も無事就職して、多少の貯蓄もあるし、退職金も入るだろう、、、
結局、頭金２，０００万をいれて１億円の物件を購入しました。
頭金を入れたので、毎月家賃収入からローン支払いを引くと手元に３５万ちかく残るので、
「働かないで月３５万入るならはやく賃貸経営をすればよかった」
マンション経営成功！
住宅ローンの支払いは多少あったものの、普通に生活するには問題ない状況でした。
入居者が出たり入ったり何度かありましたが、空いてもそれほど時間がかからないうちに入居者が入り、何の悩みもありませんでした。
今まで仕事してばかりだったので、妻とも旅行に行ったりと、会社員との時よりも幸せな毎日でした。
そんな時、震災が発生しました。
自宅に被害はなく、知り合いもみな無事で安心していたところ、不動産屋の担当から１本の電話。
「外壁のタイルが崩れ落ちている」
ビックリして現地に行くと、外壁だけでなく、共用部のコンクリート部分もひび割れが多数、、、
その後、立て続けに入居者から不動産屋に連絡があり、再度現地に行くと部屋の壁にヒビが入っていたり、建付けが悪くなりドアが開閉できなかったり、、、
そんな状況でした。
「入居者に迷惑はかけられない」と思い、入居者全員と会い、部屋の状況を確認して、壁の補修、壁紙の張替え、建具の建付調整など、、、
すぐ工事をしました。
入居者も安心していたので良かったですが、これでかかった費用が約２００万円。
そして不動産屋から外壁補修や共用部の補修の見積もりがきてビックリ。
１８００万！！！
現金ないし仕事辞めてるしムリ、、、
でも入居者に迷惑かけられないし、、、
結局、銀行に相談したところ、この物件と自宅を担保にして融資をしてもらい工事は進められました。
そして工事中、不動産屋から連絡があり工事の件かと思ったら
「入居者が部屋で亡くなった」
えっ？？？
初めてのことで思考回路が遮断。
結果的に「事故物件」になってしまったわけです。
このあたりから色々な状況が悪くなっていきました。
その部屋の家賃は半値近くになり、退去者が増えて次が決まらない。
不動産屋に聞くと、「事故物件なので紹介する時にそのことは言わないといけないので、
告知義務です、、、」
それはそうですよね。
私だって黙っていられたら怒りますし。
結果的には空部屋が増え、外壁工事のローンも重なり、毎月２０万の赤字生活。
今まで頼んでいた不動産屋ではダメだと思い、次々に別の不動産屋に相談しに行きました。
でもみんな口をそろえて
「ああ、あの物件ね。事故物件だからうちではむりだよ」
その後コンサルの人、セミナー講師など、何人にも相談。
そのうちの一人のコンサルの人が
「やってみましょう」
と言ってくれ、コンサル料１５０万を支払ってお願いしました。
でも、月に１回から２回状況報告のメールがくるだけで何も状況の変化はなし。
３ヶ月たっても何一つ状況が変わらないので再度コンサルの人に会いにいきました。
すると、
「やるだけはやりました。どうにもなりませんね。自己破産はどうですか？弁護士は紹介しますので」
えっ？ 自己破産？
わたしが？こんなまじめに生きてきたのに？？？
目の前が真っ暗になりました。
自宅に帰り妻に話をしました。
すると、妻は怒って実家に帰ってしまいました。
孤独ってつらいな、、、
もうどうしたらいいのかわからず頭の中はパニック状態でした。
でも何とかしないとローンの支払いはできないし、「自己破産だけはなんとかしないと」と思い、色々な方に電話して解決できそうな人を紹介してもらえないか、ネットで隅から隅まで調べて、どこか解決できそうな会社はないかと毎日苦戦していました。
すると、電話した人から折り返しの連絡があり、
「私ではムリだけど一人、赤字改善とかトラブル解決のプロがいるので会ってみますか？」
と言われました。
そのかたが南部さんでした。
具体的な成果を教えてください
個別相談では事情をすべてお話して南部さんからの言葉を待っていました。
私はあせっていましたし、冷静ではなく、自分のことしか考えていなかったので南部さんの初めの印象はあまり覚えていませんが、不動産屋っぽくない真面目そうな方だなとは感じました。
南部さんから色々質問をされて、最後に言われたのが、
「状況はわかりました。解決策は何通りか提案しますが、本田さんは何を一番優先したいですか？」
少し迷いました。
「妻に帰ってきて欲しい事と自己破産はしたくないです」
南部さんは
「わかりました。１週間後にもう一度お会いしましょう」
と言われました。
そして南部さんと次の週に会い、何通りかの提案をうけました。
一番強く言われたのが、
「仕事を探して下さい。賃貸経営に頼って仕事をしないのは、まだお若いしダメです」
という事でした。
そして、解決策の方向性を決めて南部さんにお願いしました。
２週間くらいで一度連絡があり、
①銀行ローンの支払い猶予
②外壁工事ローンの支払い猶予
が成立したことを聞きました。
そして、
③共同担保の設定を外す予定
④入居者募集の賃料と売却額
の話がありました。
最後に
「仕事は決まりましたか？」
就職活動はしていましたが年齢的に厳しく、仕事はなかなか決まりませんでした。
あまりのスピードで色々変化がおきてビックリして私の頭がついていけませんでした。
それからちょくちょく進捗状況の報告の連絡がありました。
いつも必ず文面の最後に
「仕事は頑張って探しましょうね」
と書いてありました。
だから気持ちが途切れずに就職の面接にも行けたのかもしれません。
私の仕事が決まりその事を南部さんに報告したら、ものすごく喜んでくれました。
会社帰りに南部さんの会社に寄ったとき、
「ごはん食べに行きましょう！」
「就職祝いです！」
と誘っていただき、お酒をごちそうになったとき、自然と涙がでてきてしまいました。
嬉しい、、、
でも私って情けない男だな、、、
最初は空部屋が多かったのですが、９割くらい入居者を決めていただいた時点で、
「次は収益物件の売却です」
と言われました。
南部さんに売却活動をしていただき、売却も決まりました。
そして、重荷だったローンも売却したお金から返済してなくなりました。
正直、自宅も差し押さえされてしまうと思っていたので、自宅が残り、収益物件のローンもなくなったので奇跡のようでした。
その後、実家に帰ってしまった妻に何といえばよいのか南部さんに相談して助言をもらいました。
恥ずかしいのですが何を話ししたらいいのかわからず自信もなかったので、妻と会う時に南部さんに同席してもらいました。
結果、妻とは「これからやり直していこう」ということになり、私は救われました。
人生って、人とのご縁なんですね。
今さらですが気づきました。
南部さんに会えていなかったら、と思うと今頃、自己破産して妻もいなくて、、、そんな状況だったと思います。
どの分野にもプロっているんですね。
個別相談はどんな人にオススメですか？
私みたいにどうしようもない状況になってしまっている方は勿論ですが、賃貸経営での赤字やトラブルで困っていて、「これから一緒に立て直していきたい」「売却して不動産を手放したい」と思っているかたがいいかもしれません。
私の場合、自宅の売却の選択肢もあったのですが、「思い出が多い家だったので手放したくない」とお話したら、自宅は売却しない方向で提案してもらえました。
南部さんには色々お話していただきましたが、印象に残っている言葉は、
「賃貸経営ってリスクを想定しておかないと怖いんですよ」
っていわれた事です。
なので、あまり知識がないうちに賃貸経営を始めてしまった方で儲かっていないのであれば早めに南部さんの助言を聞いたほうがいいと私は思います。
