取引事例比較法とは
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行ない、さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、こうして求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める。
マンション（不動産）売却査定では、同じ棟内または近隣の成約事例などが主に取引事例として採用されます。
取引事例比較法はで査定を行う場合、次の 2 種類があります
- 机上査定
- 訪問査定
「１」机上査定
不動産会社が実際に物件を見ることなく、概算の査定価格を出す方法です。具体的に売却を検討しているのではなく、おおよその価格を知りたいだけであれば、この方法で充分です。
一般的には、査定書のような形で査定価格とその根拠を説明してくれます。
「２」訪問査定
実際に不動産会社の担当者があなたの物件を訪れ、室内のコンディション、眺望、日当りなどを確認した上で査定価格を提示するため、机上査定よりも詳細に査定価格の算出が可能です。
部屋のコンディションも重要な価格形成要因の1つですから、より正確な価格と、詳しい販売方法を知りたい所有者様はこちらを選びましょう。
査定は状況を踏まえて2段階で問題無し
通常は、机上査定の後に訪問査定を頼んで、より正確な査定価格を出してもらうというケースが多いです。
しかし、訪問査定は
- 電話などしつこい営業をしてくるイメージが強い
- 不動産会社が来ていること=売ろうとしていることが、他の部屋の人に知られそうでイヤ
などと考え、敬遠する方もいます。
査定を依頼される売主さんの大半が「1」の机上査定です。
部屋のコンディション、向き、眺望によって成約価格が上下する事は、頻繁にあります。
特に眺望や部屋のコンディションは不動産会社の担当も内見をしないとわからないことがあるため、訪問査定との価格差があることもしばしばです。
その場合は、その根拠について説明を受けましょう。
理路整然と、納得感の得られる説明を出来るということは、その後、マンション（不動産）売却を依頼する担当者として安心出来る条件となります。
机上査定でおよその相場感を知り、マンション（不動産）売却に本格的なスケジュールを立案した後、訪問査定を依頼することは理にかなっています。
マンション（不動産）売却価格の変動要因
中古の物件では、室内コンディションやバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されます。
部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であれば、他の物件との差別化ができ、プラス材料となります。 また、室内が汚れている状態だと査定価格が上がる事はありません。
実例として、築15年のマンションで部屋の簡易的な清掃を行うだけでそのまま住まう事が出来るコンディションの物件オーナー様に出会って、丁寧な使い方に感動する事もあります。
このような物件では、相場を超えた高額成約をするケースがあります。
一方で同じ築15年で、「水廻り設備は交換が必要、ドアや床は補修・張替が必要だ」と感じる物件を見ることも有ります。
コンディションの良い物件と悪い物件をおなじ床面積、例えば50㎡としましょう。
その場合最低限、400~500万円は査定額に差が生じます。
次の購入者が入居時にリフォームが必要かどうか、必要ならその金額を控除して物件の購入計画を立てるからです。
1 年以内に売却を予定している人は、正確に価格を把握しておくためにも訪問査定を依頼することをおすすめします。
