賃貸経営の2大リスクと言えば「家賃滞納」と「事故」ですね。
この「事故物件」に関して国土交通省が指針（ガイドライン）作成を進めていくようです。
「事故物件の定義」はかなり曖昧で、不動産会社により「告知するか否か」の判断がわかれているのが現状です。
曖昧点は3点あります。
１点目 「自殺」「殺人」「自然死」について
「自殺」「殺人」は事故物件扱いで告知するのが通常です。
これすら告知しない不動産会社もあるようですが、それは論外としか言いようがありませんね。
「自然死」については判断が分かれるようです。
病気や具合が悪くなってお亡くなりになったのであれば自然のことなので
「告知する必要はない」と判断される不動産会社もありますし、
「当然、告知義務でしょ」と判断する不動産会社もあります。
弊社では心理的に嫌悪感を抱く事項はすべて「告知」していますが、
賃貸物件を所有するオーナーさんの立場からすると、賃料減額や売却価格減額のリスクが伴うため
「事故物件扱いされたくない」
という心情で不動産会社に「告知しなくていいから通常の募集をしてほしい」と言われることもあります。
２点目 事故があってから何年先まで「告知」するのか？
これは法律家に聞いても答えはいつも曖昧です。
- 風化した「頃」からは告知しない
- ２回～３回取引をしたらその後は告知しない
- 知っている限り告知をする
判断が一番分かれる内容です。
３点目 事故を知ることができなかった
- 売却により以前の所有者が告知しなかったため知ることができなかった
- 管理会社を変更し告知内容を引き継がなかった（引き継げなかった）
という知りようがないケースです。
これは物件調査をどこまで実行したのか？により回避できる部分もありますが、私の経験でもどうやっても知ることができず、何年か経ってから発覚したということもありました。
私が今まで28年間不動産業界にドップリ浸かっている中で
- お部屋内で自殺された物件の売却募集を受けた
- お部屋内で殺人事件があった物件の売却募集を受けた
- お部屋内で自殺された物件の賃貸募集を受けた
- 物件の共用部で事故があった物件の募集を受けた
など多くの事故物件の取引をしてきました。
知り得ていることは告知する
という方針で業務を進めてきましたが、取引の際に他社さんから
「それは告知しなくていいでしょ。聞かなかったことにするから告知しないで！」
と言われたことが何度もあります。
もちろん告知しましたが、、、
まとめ
国土交通省がガイドラインを決定してその内容に沿った指針で業務を進めていく、というのがオーナーさんも我々不動産業者もやり易い側面はありますが、
賃貸の借主さん、売買の買主さん、がもしも知っていたら嫌悪感を抱く内容は
事故の内容
事故の時期
に関わらず、知っているのであれば伝えてあげる。
それが私は人として一番大事な事なのでは？と思いますし
弊社ではガイドラインができたとしても、借主さん、買主さんが知って嫌だと思うことは伝えていく方針です。
賃貸経営をされているオーナーさんはどう思われるでしょうか？
