不動産屋が「管理会社に確認します。」とか「管理会社から連絡が入ります」ということを不動産屋に訪問したことがある方は聞いたことがあるかもしれませんね。
しかし不動産屋と管理会社の違いはわかりますか？
ここでは賃貸のお部屋を探されているあなたの立場から見た不動産屋と管理会社について、なるべく専門用語を使わずに解りやすく解説します。
※あくまで賃貸住宅を探される方向けの解説となります。
そもそも「不動産屋」※不動産会社 とはなに？
不動産を取り扱う会社やその会社の従業員のことを「不動産屋」とか「不動産屋さん」と呼ばれていますね。
- 不動産屋
- 保険屋
- 車屋
- ・・・・・・・
なぜ「屋」がつくのかは明確ではありませんんが、恐らくイメージなのでしょう。
サザエさんにでてくるカツオ君のお友達「花沢さん」のお父さんが不動産会社を経営していて「不動産屋」と言われていましたね。
まず「不動産」についてですが
不動産とは「土地」と「建物」のことを指します。
厳密にいうと「土地及びその定着物」です。
一般に知られている土地には「宅地」「田」「畑」「山林」「公園」「鉄道用地」などがあり
普段話にでないような土地には「雑種地」「原野」「鉱泉地」などがあります。
建物は居住用として利用される「居宅」や「共同住宅」※一戸建てやアパート、マンション、民宿など があり
事業用として「店舗」「事務所」「工場」などがあります。
その他「校舎」「発電所」「病院」など種類はたくさんあります。
これらの種類は別として土地と建物を取り扱う会社や人を「不動産屋」「不動産屋さん」※不動産会社といいます。
不動産屋の業務種別
不動産屋は会社ごとに、メインとしている業務が違います。
- 賃貸物件をメインに紹介（仲介）する会社
- 売買物件をメインに紹介（仲介）する会社
- 自社でアパートやマンションを購入して自社の賃貸物件を紹介する会社
- 自社で土地を購入して建物（一戸建て）を建築して販売する会社
- 自社で土地を購入して建物（分譲マンション）を建築して販売する会社
- 自社で中古不動産を購入して、その不動産を販売する会社
- 山や林を購入して開発する会社
- ビル１棟を購入所有してその建物やテナントを管理する会社
- 賃貸物件や店舗・事務所の入居者（テナント）を管理する会社
- 分譲マンションの建物を管理する会社
- ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
分野はたくさんあります。
通常は上記の中で
賃貸のお部屋探しをする時・・・上記１、３
自宅購入を検討する時・・・・・上記２、４、５、６
投資物件を検討する時・・・・・上記２，４，５、６
となります。
しかし、不動産屋の従業員でない限り上記の見分けは通常つかないので、賃貸や売買の物件を探す時は、インターネット等に物件を掲載している会社や知人の紹介で不動産会社に問い合わせすることになります。
賃貸物件を紹介（仲介）する不動産屋の種類
賃貸物件を取り扱う不動産屋は、見た目は同じようですがあなたに紹介するお部屋の「スタイル」が違います。
- 自社の「管理物件・専任物件」しか紹介しない（他業者の賃貸物件は紹介しない）※管理物件・専任物件は賃貸物件の大家さんが１社にしか募集などを依頼していません
- 自社の「管理物件・専任物件」の募集は他業者に依頼しているので自社では積極的に紹介しない（お客様はこなくていいと考えている）
- 自社の「管理物件・専任物件」は一切ないので他業者の物件のみ積極的に紹介する
- 自社の物件も他業者の物件も積極的に紹介する
- 賃貸物件の「管理会社」なので積極的にお部屋の紹介はしないけど、お客様が来店した時には自社の物件を紹介する
上記１～５の中でどの会社がいいという訳ではありませんが、お部屋探しをする際には、たくさんのお部屋を見た上で実際に住むお部屋を決めたいのは当然ですので、どのようなスタイルの不動産屋なのかを見極めることが大事になります。
管理会社の種類
「管理会社」は大きく区分すると３つになります。
１．賃貸管理会社
主に賃貸建物の「入居者」の管理になります。
この賃貸管理会社が賃貸のお部屋探しの際によく言われる「管理会社」になります。
- 入居者の斡旋及び賃貸借契約の締結
- 契約更新や解約業務
- 入居中の方からの不具合対応（水漏れ、設備の故障など）
- 入居者から賃料の集金・オーナーさんへ賃料を送金
- 原状回復工事の手配
- ・・・・・・・・・・・・・
２．賃貸建物管理会社
賃貸物件の「建物」の管理になります。
- 建物の日常清掃・定期清掃
- 消防点検
- 給排水設備の点検
- 雑排水設備の点検（排水管の高圧洗浄）
- 共用部の管球交換
- エレベーター点検
- ・・・・・・・・・・・・
マンション管理会社
分譲マンションなどの管理になります。
- 上記２のような建物管理
- 管理組合の会計
- マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
- 理事会・総会支援業務
- ・・・・・・・・・・
次は例を出して説明していきます。
不動産屋と管理会社は業務内容が違う
あなたが思う不動産屋とは部屋を紹介してくれる会社だと思いますよね？
それは間違いではないのですが管理会社も不動産業務をするという点では不動産屋といえます。
それぞれの立場によって以下のように業務内容が異なります。
① あなたに部屋を紹介する業務＝仲介業務 ※以下、仲介業者A
② 大家さんから依頼されて空室を募集する業務＝仲介業務 ※以下、仲介業者B
③ 室内の不具合や家賃回収を大家さんに代わって行う業務＝管理会社 ※管理会社C
④ 建物全体(階段やエントランス、部屋の外側)を維持管理する業務＝管理会社 ※管理会社D
① と②の会社は同じじゃないの．．．と思われましたか？
これは同じ会社になる事もありますが、違う会社になることも頻繁にあります。
まず部屋を紹介してもらうまでの経緯を理解することで違いがわかります。
① と②の会社が違うケース
『大家さん(Eマンション)募集依頼→仲介業者B依頼→仲介業者A紹介→あなた』
というように紹介してくれた仲介業者Aが直接大家さんから募集の依頼を受けているのではなく、大家さんから募集依頼を受けているのは仲介業者Bのため①と②は違う会社となります。
※仲介業者が2社存在することになりますが、仲介手数料が2倍になることはないので安心して下さい。
宅地建物取引業法で仲介手数料は最大で家賃1か月分以内とされています。
ではなぜ仲介業者Bは他の会社(仲介業者A)からあなたへ紹介してもらうのか？
仲介業者Bの業務は大家さんから依頼された空室を早く決める事が優先業務になります。
お部屋を早く決めるために不動産業者間サイト(主にレインズとATBB)という不動産屋専用サイトへ登録し、他の不動産屋(仲介業者A)のお客さんにも紹介してもらうことにより、より多くの方に物件を認知してもらうことができるので早く空室を決められるということです。
① と②の会社が同じケース
『大家さん→仲介業者B→あなた』となります。
もちろん仲介業者BもathomeやSUUMOなどの不動産検索サイトへ登録してあなたに向けて募集をすることもあります。あなたが仲介業者Bへ直接訪問して契約することになれば仲介業者Aと仲介業者Bは同じ会社ということになります。
管理会社Cについて
これは仲介業者B＝管理会社Cということが一般的です。
したがって賃貸でよく耳にする管理会社とは仲介会社Bの事を指します。
しかし、これは大家さんが仲介会社Bに入居者からの不具合対応や家賃回収を代理してもらう契約(賃貸管理契約)を大家さんと仲介業者Bの間で結んでいる場合に限ります。
募集は依頼するけど入居後のことは全て大家さんが行ったり、更新や退去するときの書類手続きだけを仲介業者Bが行うということが多々ありますが、この場合は管理会社の存在はありません。
とはいえ、不具合などが起きた際に直接大家さんに連絡するのは抵抗があるときは仲介業者Bへ連絡すれば窓口にはなってくれるはずですよ。
管理会社Cの業務
- 空室のお部屋の募集業務
- 契約書類作成
- 室内設備の不具合に対して修理業者手配
- 大家さんに代わって家賃回収
- 隣人トラブルなどの仲裁
- 迷惑住人への注意喚起
- 更新契約手続き
- 退去時の敷金精算
- ・・・・・・・・
管理会社Dについて
管理会社CとDの違いは室内(専有部)だけの管理か、室外(共用部)だけの管理の違いとなります。
例えば室内でエアコンが動かない、お湯が出ないという不具合は管理会社Cに連絡して対応してもらいます。
管理会社Dの業務
- 階段の電球取り替え
- 雨漏りの修繕
- エレベーターの定期点検手配
- 共用部の給排水管の点検手配
- 駐輪場や駐車場の利用手続き
- ・・・・・・・・
免許の必要性で不動産屋と管理会社が行える業務は違う
これまでの解説よりもっと専門的に解説します。
不動産業とは売買仲介、賃貸仲介、賃貸業(大家さん)、管理業など様々な業種を指します。
しかし、あなたにお部屋を紹介してくれる会社(仲介会社)には「宅地建物取引業免許(宅建業)」という免許がなければ仲介(取引)を不特定多数の人に継続または反復して行うことができません。
したがって、お部屋探しをするあなたからすると不動産屋とは宅建業の免許を有している会社を指すといえます。
ちなみに免許を取得するには国土交通大臣または都道府県知事から受け取ります。
国土交通大臣、都道府県知事なにが違うのか説明したいのですが、内容がズレてしまうのでマニアックに知りたい方はこちらを↓を参照してください！
公益社団法人 全日本不動産協会ホームページ
管理業務のみを行う(仲介はしない)会社には「宅地建物取引業免許」は必要ありません。
他に「賃貸住宅管理業者登録制度」というものがありますが、登録が必須ではないのでこれも必要ありません。
現在では賃貸の管理会社に必要な免許や登録制度はありません。
(今後は賃貸管理のみを行うにも「賃貸住宅管理業者登録制度」への登録が必須になる可能性があります)
まとめ
不動産屋（不動産会社）と管理会社の違いについて説明してきました。
あなたが賃貸のお部屋探しをする時
- この会社はお部屋を紹介してくれる会社かな？
- この会社は賃貸の管理会社かな？
と考えることはまずないと思います。
しかし、不動産屋によって賃貸のお部屋を積極的に紹介してくれる会社とそうでない会社は存在します。
あなたのお部屋探しを成功させるために、ご説明してきた賃貸のお部屋をしっかり紹介してくれる不動産屋と、賃貸物件を管理しているだけの会社の区別ができるようになるだけでも、よりいいお部屋に巡り合う機会が増えますので是非この違いを理解して「いいお部屋 」と「いい不動産屋、担当さん」を見つけてください。
