賃貸借契約で家賃滞納者の連帯保証人の責任範囲はどこまであるの？
家賃滞納を含めて連帯保証人の責任範囲はおおよそ４つに分けられます。
１つ目 家賃滞納金額の保証
賃貸借契約中に入居者（契約者）が家賃を滞納した場合、連帯保証人にも支払い義務があります。
これには家賃だけでなく、管理費や修繕費、駐車場代なども含まれます。
入居者が家賃を滞納した際、まずは入居者に督促をして、それでも支払わない時に連帯保証人に督促をすることが慣習になっていますが、本来は入居者と同等の支払い義務があるため、すぐに連帯保証人に督促をして支払わせることは可能なのです。
ただし、電気代やガス代など入居者が個別に契約しているものは含まれません。
２つ目 原状回復費用の保証
入居者が退去した際、お部屋の原状回復費用がかります。
その金額が敷金を超えた場合、入居者に請求することになりますが、入居者が支払わない時は連帯保証人に請求できます。
お部屋の使用の仕方により原状回復費用額にはかなり差がでますが
タバコを吸っていたかた
ペットを飼っていたかた
などは工事費用が高額になる可能性があるので注意が必要です。
３つ目 借家人賠償額の請求
入居者が
- 建物を破損させた
- お部屋を不注意で壊した
- ボヤを起こした場合
などオーナーさんは入居者に損害賠償を請求できます。
この債務も連帯保証人に請求できます。
ただし、民法改正により請求額には「限度額」がありますので全額請求できるわけではありません。
４つ目 契約解除後の賃料の請求
通常の賃貸借契約書には
「契約解除日を過ぎてもお部屋を明け渡さない場合には、解除日から明渡日までについて賃料の２倍相当額の損害賠償額を支払う」と書いてあります。
この損害賠償額についても連帯保証人には支払い義務があり請求できます。
連帯保証人と保証人の違いは？
「連帯保証人」と「保証人」、似ているようで異なる大きな特徴が２つあります。
１ 検索の抗弁権
入居者が家賃を滞納した際、「保証人」が、「本人から請求してください」と言える権利のことです。
つまり、保証人は契約者に支払い能力があることを証明すれば、自分に対しての請求を拒否できるのです。
「連帯保証人」にはこの権利がないため、契約者が家賃を滞納した際、契約者に支払い能力がある場合でも、請求を拒否できず自分の財産を差し押さえられる場合があります。
２ 催告の抗弁権
入居者が家賃を滞納した際、「保証人」に督促がきても「まず本人に請求してからにしてください」と言える権利のことです。
「連帯保証人」にはこの権利がないため、入居者に督促をしないで直接連帯保証人に家賃を支払うよう督促をしても、連帯保証人は拒否できないのです。
上記のように、「連帯保証人」は「保証人」よりも重い法的責任を負う立場にありますので、家賃滞納が発生した場合、入居者への督促をしなくても連帯保証人に対して遠慮なく督促することができることになります。
家賃滞納をされた際、慣習では、まず入居者に督促をして支払いがなかった場合に連帯保証人に督促をすることが多いです。
私の経験上は、「連帯保証人を巻き込む」ことを早くしたほうが早期回収に繋がっています。
連帯保証人には親族をたてることが通常ですので、入居者からすると
「身内にはバレたくない」
「もう連帯保証人には言わないで欲しい」
という心理が働くため、早い段階で家賃滞納額を支払うのです。
また、オーナーさんとしても賃経営者としての姿勢を、入居者にしっかり示す意味でも、早期に連帯保証人に連絡をすることをおすすめします。
この連帯保証人に早期に連絡をすることは家賃滞納の回収を含め、絶大な効果がありますので是非取り入れてください。
民法改正によって、家賃滞納に対する連帯保証人の責任はどう変わる？
２０２０年４月に民法改正法がおこなわれました。
賃貸借契約に関することは６つになります。
- 連帯保証契約
- 賃借物の一部滅失等の際の賃料の減額
- 敷金の定義と返済時期の明文化
- 原状回復義務に「自然損耗」と「経年劣化」は含まない旨を明記
- 賃借人の賃貸目的物に対する修繕権の明文化
- リースバック
ここでは「連帯保証契約」に関してのみ３つに分けて触れておきます。
１ 連帯保証人の責任限度額
民法改正が施行され、連帯保証人の「責任限度額」が定められました。
今までは、賃借人の滞納額や損害賠償額など全額に対して責任がありましたが、これが「賃料の〇〇ヶ月分まで」等、限度額が定められることになります。
※この限度額の相場は恐らく賃料の１２ヶ月分～２４ヶ月分程度に設定されるかと思われます。
ただし、契約ですので３６ヶ月分でも６０ヶ月分でも自由に設定できます。
こうなると〇〇ヶ月分以上の債務があった際、それ以上の金額は連帯保証人に請求できなくなります。
この内容は義務化されますので、限度額が記載されていない契約を締結しても保証契約は「無効」となります。
下記に「賃貸借契約書」などの改定後の内容を記載しますので参考にしてください。
※赤字が民法改正により追記・変更をした箇所
２ 事業用（店舗・事務所・社宅）の連帯保証人
事業用の物件に連帯保証人を付ける際は、借主から連帯保証人に財産や収支状況、債務状況など「財務状況の情報提供」が必要になります。
連帯保証人に対して借主からこの情報提供がなく、オーナーさんがこの事実を知っていた、又は知り得ることができた場合には連帯保証人は保証契約を取り消せます。
分かりやすい例を出すと、社宅契約です。
法人が借主、従業員が連帯保証人になった場合、会社は従業員に対して
- 今会社にはいくらお金があり
- いくら借り入れがあり
- 現在の売上状況
- ・・・・・・・
などを開示することになります。
この場合、法人は果たして従業員にこのような情報を開示するでしょうか？
おそらくしないでしょう。
会社の大事な内部資料ですから。
そうなると、法人契約で従業員が保証人になる賃貸借契約が成り立たなくなってしまいます。
結局は、法人契約の際、従業員が保証人になるのではなく、賃貸保証会社を利用するケースが増えていくことになりそうです。
3 借主が死亡した場合
借主が死亡した場合、その時点で保証責任額が確定して、それ以後発生した損害などは保証外になります。
原状回復費用に関してもこれに該当する可能性があります。
また、借主が死亡して奥さんがそのまま相続して住み続けた場合、賃貸借契約は奥さんが引き継ぐことになりますが、引き継がれた賃貸借契約については、これまでの保証人には一切の責任がなくなります。
借主の死亡後は保証人には責任がない、ということはその後の原状回復費用に関しても責任がなくなるということになります。
よって、賃貸借契約を引き継いだ奥さんは新たな保証人をたてるか、賃貸保証会社に加入することになります。
民法改正前は、連帯保証人になる際、「家賃滞納額」「退去の際の原状回復費用負担額」「損害賠償額」など金額が何も記載されていないので身内であれば、「お金を借りるわけではないし、賃貸契約の保証人くらいならなるよ」と気軽に引き受けるケースが多くありました。
しかし、民法改正後は、賃貸借契約書に「限度額として〇〇万円まで保証する」と書かれているので躊躇して連帯保証人を引き受けないケースが増えると予測できます。
この３つを加味すると、今後個人が連帯保証人になるケースは減少すると考えられます。
民法改正により、賃貸保証会社やオーナーさんのリスク保険の活用が求められる時代になるでしょう。
家賃滞納者の連帯保証人に契約解除を迫れるか？
オーナーさんや管理会社から家賃滞納者の連帯保証人に契約解除を迫ることは基本できません。
連帯保証人の責任範囲は
- 家賃滞納をした際の支払い
- 借主が退去した際の原状回復費用未払い分の支払い
- 入居中に建物やお部屋を壊した際の損害賠償額の支払い
になります。
賃貸借契約を締結しているのは保証人ではなく、あくまでも借主ですので、借主の承諾なく勝手に他人が締結した契約を解除する権限はないわけです。
家賃滞納をされた際は、初動を早くして、契約解除をさせる段階にすすむ前に家賃を回収することがベストです。
家賃滞納者や連帯保証人に連絡する場合の注意事項
借主が家賃滞納をした際、借主に連絡をせず、直接連帯保証人に督促をして家賃滞納額を回収することは可能です。
むしろ、そのほうが滞納された家賃の回収が早いと言えます。
法的にも、連帯保証人は借主と同等の支払い義務があるため全く問題はありません。
しかし、家賃滞納額が１ヶ月又は２ヶ月の時点で借主に連絡をせず連帯保証人に督促をすると、連帯保証人は身内の方がほとんどですので、借主からすると身内に家賃滞納をしていることがバレて面白くないですし、恥をかかされてしまうわけです。
又、６ヶ月も７ヶ月も家賃滞納をしてから連帯保証人に連絡をしても「何でもっと早く言ってくれないの？早く言ってくれれば早期に解決できたのに、、、」ということになりかねません。
やはりベストな方法は、まずは借主に家賃滞納の督促をして「借主が支払わない」又は「連絡が取れない」際に、連帯保証人に督促をする旨を借主に通知してから、連帯保証人に連絡することになります。
家賃滞納者の連帯保証人への連絡（督促）方法
家賃を滞納され、契約者に督促をしても「家賃が入金されない」「連絡が取れない」場合は連帯保証人に督促をします。
督促手段は「電話」「手紙（内容証明含む）」「メール」になりますが、連帯保証人のメールアドレスを知っているケースは少ないため、実際には「電話」か「手紙（内容証明含む）」による督促になります。
家賃滞納が２ヶ月分となった際には迷わず連帯保証人に督促をしましょう。
下記に督促例を記載しますので参考にしてください。
電話での連帯保証人への督促例
〇〇さん（契約者）がお住まいの〇〇アパート〇〇号室の家賃が未払いになっています。
〇〇さん（契約者）に何度か連絡をしましたが家賃の入金がなく、連絡も取れず困っております。
よって連帯保証人である〇〇さんに連絡させていただいた次第です。
〇日までに滞納額の〇〇円をお支払いいただけますか？
家賃滞納者の連帯保証人が賃貸保証会社の場合の対処方法
賃貸借契約を締結する際、近年は個人の連帯保証人をたてるのではなく、「賃貸保証会社」を利用するケースがかなり増えてきました。
ここでは「賃貸保証会社」について触れながら、家賃滞納者の連帯保証人が賃貸保証会社の場合の対処方法を、順を追って説明していきます。
賃貸保証会社とは？
賃貸保証会社とは、賃貸借契約を締結する際に必要な個人の連帯保証人のかわりに連帯保証人になるサービスを提供している会社のことです。
契約者が家賃滞納や修繕費用の滞納をした際に、連帯保証人として賃料等をオーナーさんに支払います。
賃貸保証会社が普及した理由
賃貸保証会社が普及した理由は下記になります。
- 高齢者層が増加して連帯保証人になる人が減少した
- 核家族化が進み、連帯保証人を頼みづらくなった
- 失業者と非正規雇用者の増加で家賃滞納者が増加した
- 家賃滞納をされた際、連帯保証人よりも確実に回収ができる
家賃を滞納されてもオーナーさんに家賃が保証され、また連帯保証人がいない人が物件を借りる際に利用できることから急速に普及したと言えます。
賃貸保証会社によって審査の難易度が違う
賃貸保証会社によって入居審査時の難易度に違いがあります。
１ 信販系
信販系の保証会社はクレジット会社の関連会社が運営している保証会社です。
そのため、入居予定者の過去のローンやクレジットの履歴「信用情報」を審査基準とするため、審査の難易度は一番高いといわれています。
２ ＬＩＣＣ系
保証会社の業界組織「ＬＩＣＣ」に加盟している賃貸保証会社のことです。
ＬＩＣＣ内で情報を共有しているため、過去にＬＩＣＣ内の保証会社を利用した方に滞納などがあった場合、審査は通りづらくなります。
３ 独立系
独自の会社基準で審査をおこなう賃貸保証会社のことです。
ＬＩＣＣのように他社と情報共有をしていないので、一番審査が通りやすいと言われています。
賃貸保証会社の保証期間と賃料保証限度額
賃貸保証会社により違いはありますが、基本としては
「入居日～退去日」までが保証期間となっています。
賃料の保証限度額は会社により違いはありますが、「２４ヶ月分」が多くなっています。
また、賃貸保証会社により「保証範囲」が違います。
家賃はどの会社も必ず保証しますが
- 更新料
- 原状回復費用
- 訴訟費用
- 残置物処分費用
- 入居者死亡時の原状回復費用
などについては、会社によって保証したり、保証しなかったりとマチマチです。
家賃滞納をされた際の対処方法
家賃滞納をされてしまった場合、賃貸保証会社に報告することが一番目におこなうことです。
保証会社により、「毎月１０日まで」「毎月１５日」まで等、報告を受け付けする期間に違いがありますので注意が必要です。
管理会社に家賃集金代行を依頼しているオーナーさんは、管理会社が行いますので大丈夫ですが、ご自身で家賃管理をされているオーナーさんは、毎月必ず家賃の入金をチェックして、入金がなければ賃貸管理会社に報告しないと、代行して家賃の支払いをしてもらえない場合がありますのでご注意ください。
賃貸保証会社へ報告をして受理されれば、その賃貸保証会社の基準によりますが、「当月末の支払い」「翌月１０日の支払い」となり、家賃が入金されます。
余談ですが、賃貸保証会社への報告は指定の用紙に内容を記載して「ＦＡＸ」を送るケースが多いのですが、このＦＡＸを送ったつもりが相手には届いていない、ということもありますので、ＦＡＸを送ったあとには必ず電話をして届いているか確認をしましょう。
賃貸保証会社のデメリット
賃貸保証会社は賃貸経営にとって強い味方になりますが、その一方でデメリットもありますので把握しておきましょう。
デメリット１ 入居者の費用負担が増えるので敬遠される場合があること
賃貸保証会社に加入するには費用がかかります。
賃貸保証会社により金額の違いはありますが、契約時に「賃料の１ヶ月分」「賃料の３０％」などが通常です。
また、１年ごとや２年ごとに「更新料」がかかります。
この費用負担は入居者になります。
賃貸借契約時、入居者に連帯保証人が居る場合、賃貸保証会社加入が条件となると
「連帯保証人は居るのに何で保証料を余計に支払ってまで賃貸保証会社に加入しなければいけないのか？」
と言われる方もいらっしゃいます。
さらに、初期費用が少ない方が入居する際の負担増にもなります。
入居者から「賃貸保証会社必須の物件以外を紹介して欲しい」と言われることもあります。
賃貸保証会社への加入を絶対条件にしている物件が多いのも事実ですが、入居者の属性や収入、仮に個人連帯保証人をたてるのであれば、その方の属性などを考慮して、臨機応変な対応が必要です。
賃貸保証会社の家賃回収対応は厳しい
オーナーさんは家賃滞納をされても賃貸保証会社から家賃の入金がありますので安心ですが、一方、賃貸保証会社は入居者から家賃を回収する必要があります。
賃貸保証会社も商売ですので家賃を回収できないと困るわけです。
この際の回収対応は、当然、管理会社やオーナーさんよりも厳しくなります。
例えば、１ヶ月目の対応から電話での督促だけでなく、督促状や内容証明を送る会社もあります。
家賃滞納が３ヶ月になったら即訴訟をする、という会社もあります。
たまに入居者から「賃貸保証会社からの督促が怖い」というクレームがあるのも事実です。
賃貸保証会社＝回収代行という側面もありますので仕方ないとは思いますが、オーナーさんとしては知っておく必要がありそうですね。
家賃滞納者の連帯保証人の職場に連絡しても大丈夫なのか？
家賃滞納をされた時、家賃滞納者そして連帯保証人に対しても職場に連絡をしてはいけません。
この行為は相手に対して恐怖心を与えることになり兼ねませんので、相手から訴えられてしまう可能性があります。
感情的にはならずに、冷静に対応することを心がけましょう。
その他、督促をする際の注意点を記載しておきます。
- 早朝・深夜の督促（概ね２１時～朝８時）
- 同じ日に何度も連絡（電話・メール・訪問）をすること
- 玄関やポストに貼り紙をするなど周囲に滞納していることがわかってしまう行為
- 親や兄弟など連帯保証人でない人への督促行為
- 鍵を勝手に交換したり、家具等の処分をする行為
- 電話での督促の際、長時間話をするなど電話を切らせない行為
- 訪問での督促の際、長時間居座る行為
- 仲介不動産会社など代理人でない者に督促や回収をさせる行為
家賃滞納者や連帯保証人に対して内容証明は誰が書くのか？
家賃滞納者や連帯保証人に対して内容証明を送る際は、オーナーさん本人が作成しましょう。
前章のひな形を参考にして頂ければ、文面に悩まず作成できるようになっています。
又、弁護士や司法書士に依頼して作成してもらう方法もあります。
３万円～５万円前後の費用がかかりますが、家賃滞納者や連帯保証人が書類を見た際に、法律家の氏名が記載されていると効果は絶大です。
仲介業者や管理会社にどのように内容証明を書くのかを聞くことは全く問題ありません。
ただし、差出人は必ずオーナーさん名義になりますので作成してもらった後に押印する必要があります。
仲介不動産会社や管理会社から直接内容証明を出しているケースがあるようですが、仲介不動産会社等は代理人ではなく意味がありませんのでオーナーさん本人か弁護士・司法書士に依頼しましょう。
家賃滞納者や連帯保証人に「内容証明の受け取り拒否」をされた場合はどうする？
家賃滞納者や連帯保証人が内容証明の受け取りを拒否した場合、いくつか方法があります。
まず、内容証明を郵送する大前提として必ず「配達証明付き」で郵送してください。
配達証明付きで郵送していれば、たとえ相手が受け取りを拒否しても、到着したのと同じ効果がありますので問題はありません。
そして、受け取りを拒否しても受け取りを拒否した理由が書かれた付箋付きで差し戻されますので訴訟の際の証拠になります。
又、内容証明は「時効の延期」をすることができます。期間は６ヶ月までになりますので早めの手続きが必要です。
もう１つの方法としては、再度内容証明を郵送することです。手間はかかりますが、後々訴訟をする際に督促をした証拠となるものですので根気よく内容証明を送りましょう。
そしてもう１つの方法としては訴訟を提起することです。
内容証明を送って受け取り拒否をするということは、相手側は悪質と判断できますので、法的判断が必要になります。
家賃滞納者が荷物を置いて夜逃げした場合、連帯保証人の責任は？
家賃滞納者が夜逃げした場合、オーナーさんは連帯保証人に対して家賃滞納額の請求をすることになります。
ここで問題になるのが、置いていった荷物をどうすれば良いのか？ということです。
荷物は契約者の物ですので勝手に処分をすることができません。
仮に連帯保証人が「責任を持つから鍵を貸してもらって荷物を処分する」と言っても、オーナーさんが鍵を貸してしまったり、勝手に部屋の鍵を開けて入ってしまうと、自力救済を手伝ったことになり罪になってしまいます。
また、賃貸借契約を連帯保証人が解約することもできません。
この場合は「明け渡し訴訟」をして法的に解決するしか方法はなくなります。
まとめ
この章では、家賃滞納者の連帯保証人にオーナーさんはどこまで追求できるのか？をお話してきました。
家賃滞納額を連帯保証人に請求できると言っても、連帯保証人に支払い能力がなければ回収はできませんよね。
やはり賃貸借契約を締結する前に、連帯保証人に支払い能力があるのか否かの確認が必要になります。
そうは言っても書面だけではなかなか支払い能力までわからないのが現状です。
そういった意味でも「賃貸保証会社」の利用が今後も増加していくことになるでしょう。
家賃滞納は額が多くなればなるほど回収が難しくなります。
たまたま１ヶ月分の家賃滞納をされた際、「たぶんこの人は払ってくれるだろう」などの安易なお考えは捨てて、早期に督促をして回収することを心掛けてください。
安定した賃貸経営ができるよう切に願っております。